包河法院一案例入选最高人民法院多元解纷案例库

某物业公司与某小区业主物业服务合同纠纷调解案

——“诉调下沉”工作法化解批量物业纠纷

入库编号：D2025-161-1-121-051

关键词：民事 物业服务合同纠纷 拖欠物业费 诉调下沉工作法

    基本案情：

2010年9月15日至2020年3月10日期间，某物业公司向某小区提供物业服务。2020年11月，某物业公司从该小区撤场后，该小区几百户业主的物业费一直没有结清，某物业公司以该小区业主欠缴物业费为由向法院提起批量诉讼。

    处理方式方法：

因纠纷涉及业主面较广、欠费周期较长、矛盾较大，且仍有大量潜在纠纷未诉至法院，为妥善化解该小区物业纠纷，法院联合物业调解组织，联合开展工作，力争达到一次性化解纠纷的效果。

首先，做好调解前准备工作。法院联合物业调解组织，对该小区物业服务合同纠纷关联案件进行查询，发现此前已有生效判决认定该物业公司提供的物业服务质量存在问题，并对该物业公司的诉请仅部分予以支持。

其次，以物业公司为调解突破口。采取“背对背”调解方式，多次约谈物业公司负责人，经过反复沟通做工作，物业公司提出初步调解方案：2017年12月31日前未缴纳的物业费按9折收取，2018年1月1日后未缴纳的物业费按7折收取。

第三，下沉社区，上门服务。在得到物业公司承诺后，组建“一审一书一调”工作组，下沉该小区，将调解“送上门”，并在进驻小区前给业主发出致信，对法院进驻小区开展调解工作“广而告之”，让小区业主既能知晓调解工作具体开展方式，又能知晓法院对解决小区业主与物业公司之间的物业费纠纷的重视程度，并考虑多数业主外出上班的实际，将调解时间安排在下午3点到8点半，确保业主有时间参与。

第四，以示范案件带动批量化解。选取1件纠纷作为示范案件，形成调解方案，并以此为参照推动其他纠纷解决，实现“由点及面带动一大片”的效果。通过以上方式与业主反复沟通，妥善化解了该小区批量物业服务合同纠纷。

    处理结果：

经过调解，该小区183户业主主动缴纳物业费44万余元，双方矛盾得以实质化解。

    解纷依据：

《中华人民共和国民法典》第937条、第938条、第944条

《物业管理条例》（2018年修订）第7条、第41条、第64条

    解纷要旨：

物业服务合同纠纷多以涉及业主面较广、欠费周期较长、业主与物业公司矛盾较大为显著特点，尤其物业公司撤场后的物业费收取是老大难问题。部分业主确实事出有因不缴纳物业费；但也有不少业主属于“观望型”；更有不少业主是缴费“无门”，物业公司采取诉讼方式收取物业费，易激化矛盾。本案中，面对物业公司提起的批量诉讼，如果机械通过判决方式处理，非但无助于物业费的收回，反而可能激化物业公司与业主之间的矛盾，导致更多纠纷“对薄公堂”，伤了双方和气，不利于小区和谐稳定。法院组建“一审一书一调”工作组，采用“诉调下沉”工作法，主动下沉到小区开展“送上门”的调解工作，通过细致沟通交流，消除物业公司与业主之间的隔膜，从源头消解业主与物业公司之间的对立情绪，促推矛盾纠纷实质化解，大大提高解纷质效。