房东提前解约，我该主张什么权益？

租了一年的房子，房东却要求提前退租，怎么办？合肥的小张最近遇上了这样的难题。想必很多人租房子都遇到过类似的问题，一起来看看法官怎么说吧~

案情简介

2023年1月1日，原告小张与被告老王签订了《房屋租赁合同》，约定租赁老王名下房屋用作居住，租赁期限为2023年1月1日至2024年1月1日，月租金为3000元，租金支付方式为押一付三，若任意一方提前解约需提前一个月通知，否则违约方需支付一个月租金作为违约金。合同签订后，被告老王依约将案涉房屋交付给原告小张，小张支付了押金3000元，支付租金至2024年1月1日，且预缴了2023年全年的物业费2400元。

2023年10月18日，被告老王向原告小张发送了解除合同通知，称其准备11月18日收房用以他用，提前一个月通知小张，剩余租金、押金及物业费用退还。小张回复称其同意搬离，尽快寻找新房源。10月31日，小张找到新房源并搬离，11月1日与老王妻子老李办理交房手续。但老王以小张未到11月18日就搬离，系违约行为，且房屋墙壁墙纸部分破损，故拒绝退还小王11月1日至11月18日的房租及剩余押金、物业费。小王故而起诉至包河法院，并向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2023年11月1日解除；2.请求法院依法判令被告退还原告预交的2023年11月1日至2024年1月1日的租金6000元；3.请求法院依法判令被告退还原告预交的2023年11月至2023年12月的物业费400元；4.请求法院依法判令被告退还原告租房押金3000元；5.请求法院依法判令被告支付原告违约金3000元；6.本案诉讼费由被告承担。

法官说法

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告小张与被告老王签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，双方均应按照约定履行各自的合同义务。被告老王在合同期满前要求解约，双方达成合议解约，约定由被告退还原告小张押金、租金、物业费用等，原告于2023年11月1日搬离案涉房屋且进行了房屋交接。庭审中，被告老王自认其2023年11月2日即更换案涉房屋门锁，双方行为表明案涉《房屋租赁合同》已于2023年11月1日解除。提前一个月通知解约，系被告依照合同履行约定的合理通知义务，小张及时找到了房源并搬离，亦未提交其因老王提前解约造成损失的相应证据，且原被告已经达成解约合议，故本院对小张诉请的违约金不予支持。鉴于房屋租赁的特殊性，若原告积极响应被告的解约要求，提前搬离仍要支付房租至11月18日是对原告权利的不合理减损，此举亦会加大原告因被告违约而造成的损失。故原告小张交至2024年1月1日的房租，其主张退还剩余2个月租金符合房屋的实际使用情况，予以支持。就被告老王所述房屋设施毁损等，证据不足，本院不予认可。综上，本院确认案涉《房屋租赁合同》已于2023年11月1日解除；被告老王应退还原告小张租房押金3000元、剩余租金6000元及物业费400元；驳回原告小张其余诉讼请求。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条第一款　【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十七条　合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。